中弘广场在建工程及土地使用权昨天进行司法拍卖-娱乐新闻视频
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拍卖项目-中弘广场在建工程及土地使用权昨天进行司法拍卖

明道回应被待定

根據土地使用證記載,一期項目土地使用權面積為25186平方米,土地使用權人為山東中弘置業有限公司,地類(用途)為商務金融用地,使用權終止日期為2050年4月24日。一期項目規劃總建築面積234578平方米,在建工程則由塔樓A、B,裙房和地下車庫組成,規劃總層數共43層(含地下4層),總建築面積為183840.09平方米。本次拍賣的還包括二期工程,規劃建築面積為1999.36平方米,所在層數為地下1層(計入地上面積)、地上2層,性質為商業。

中弘廣場在建工程及土地使用權23日進行司法拍賣,但因無人舉牌遭遇流拍。在此之前,中弘廣場項目318米超高地塊的土地使用權已經進行過一次司法拍賣,也遭遇流拍。

但就是這樣一個「誘人的蛋糕」,在本次司法拍賣中並沒有任何開發商出價,最終項目遭遇流拍。

隨後,中建投信託向法院提出訴訟,要求提前解除中建投信託與山東中弘置業簽訂的信託貸款合同。

「根據我的了解,在拍賣之前有幾個開發商去實地看過項目,本來以為能夠有開發商接盤,讓項目起死回生呢。」張先生說。

當時,中弘股份已經陷入全面的資金鏈斷裂,並失去了再融資能力,其抵押的中弘廣場被司法拍賣也成了唯一的解困之路。

本次拍賣披露的司法文書顯示,中弘廣場陷入停滯的直接原因是山東中弘置業與中建投信託的司法糾紛。在2017年6月11日,中建投信託與山東中弘置業簽訂《信託貸款合同》,約定:中建投信託發放給山東中弘置業貸款金額為14.81億元,貸款期限為36個月。在信託存續期內,若山東中弘置業與金融機構發生的其他融資行為一旦出現違約,中建投信託有權宣布合同項下信託貸款全部到期,並要求山東中弘置業立即償還貸款本息。

「這次拍賣的價格並不算高,單價只有八九千元/平方米。項目流拍可能跟它的體量較大、房地產行業融資形勢整體比較緊張有關。」曾經參与中弘廣場運作的張先生對經濟導報記者說。

同時,每個開發商對產品的要求不同。「根據我們的了解,有些開發商對現有產品不滿意,如果接手的話需要對產品進行重新的調整,部分已建成的設施可能需要拆除,拆拆建建,這個成本也是很高的。」

中弘廣場位於濟南CBD的南門戶,所處區域周圍基礎設施完善,區域內有能源大廈、黃金時代廣場、濟南奧體金融中心、魯商國奧城等高檔寫字樓,辦公聚集度較高,同時有萬象城(在建)等商業綜合體,商業氛圍也較好。目前,周邊寫字樓產品的售價在1.6萬元/平方米-2萬元/平方米之間,住宅產品更是高達3萬元/平方米左右,本次拍賣的價格看似很是誘人。

「誘人的蛋糕」無人搶23日,位於濟南市歷下區經十路北側、解放東路南側濟南中弘廣場17號地塊土地使用權及部分在建工程進行司法拍賣。該次拍賣的標的包括一期塔樓A共555套房屋、一期塔樓B共539套房屋、一期裙房共7套房屋、一期地下商業及儲藏用房16套房屋、一期抵押地下車庫共816套、一期非抵押地下車庫共17套,二期商業在建工程房地產。

可能與項目體量大、房地產行業融資緊張有關

最終在2018年9月份,浙江省高級人民法院判定,山東中弘置業未按照合同的約定向中建投信託如實告知其為海南新佳所負債務提供擔保,及中弘股份相關公司涉及多起大額訴訟而陷入財務危機等情況,違背其在合同中的陳述與保證,故支持中建投信託要求解除信託貸款合同及貸款提前到期的主張。

中弘廣場由山東中弘置業開發,後者由總部位於北京的中弘股份控股。中弘股份於2018在全國範圍內遭遇資金鏈斷裂,並讓其在山東的兩個項目也陷入困境,其中一個便是中弘廣場。

本次拍賣的起始價為16.17億元,而擬拍賣的在建工程合計約有18.48萬平方米。以此粗略估算,不考慮尚未建設的其它建築面積,在建工程部分的拍賣起始價約摺合8750元/平方米,這個價格並不算昂貴。

經濟導報記者了解到,在本次拍賣流拍之後,預計未來還將進行二次拍賣。對後續拍賣的進展,經濟導報記者將予以關注。

合富輝煌山東分公司總經理許傳明則分析稱:「雖然本次拍賣的單價不高,但對於很多接盤者來說,它的產品形態需要調整,拆拆蓋蓋,成本也不低。這也是本次流拍的一個重要原因。」

在本次拍賣的一期工程中,包括地下4層。其中,地下第1層為下沉式商業,地下第2層及第3層為地下車庫,地下第4層為人防。這些產品的市場售價本來就不高。另外,一期工程的第1層至第3層為商業,第4層至第6層設計為影院,內部分隔為若干影廳。「根據市場正常的情況,這種商業還是由開發商自持比較好,一旦分割出售其後期的運營就面臨著諸多問題。而自持這麼大面積的商業,對開發商的要求比較高。」

未來還將進行二次拍賣在本次司法拍賣之前,中弘廣場的另一個地塊——318米超高地塊已經遭遇過一次司法流拍。當時,業內並未感到意外,因為高度達到318米的超高寫字樓操盤難度較大,是很多開發商可望而不可即的項目。但本次拍賣的流拍多少讓人有些意外。

同時,中建投信託與山東中弘置業簽訂《抵押合同》,約定山東中弘置業將位於山東省濟南市歷下區經十路北側、解放東路南側濟南中弘廣場17#國有土地使用權和在建工程權抵押給中建投信託。

但在2017年底,中弘股份便爆發資金鏈危機。同時,法院查明,在中建投信託與山東中弘置業於2017年6月11日簽訂信託貸款合同時,山東中弘置業未如實告知中建投信託於2017年5月14日為海南新佳(中弘股份旗下公司)所負13億元債務提供擔保。

山東中弘置業保證,除了向中建投信託如實披露的情況外,不存在任何與中弘置業、目標項目有關的貸款、借款、債務以及其他任何形式的融資協議或者其他潛在的、或有借款和債務以及其他任何形式的融資協議。

許傳明分析稱,本次流拍有一些現實性的問題。「如果單從價格上看,這次拍賣的起始價好像不貴。但在實際操作中,要想盤活這個項目還需要很大的投入,而且對開發商的實力要求也比較高。」

拍賣中弘廣場成解困之路中弘廣場本次在建工程的流拍,也讓開發商的資金鏈斷裂過程顯現出來。

另外,房地產行業普遍面臨的融資問題也影響了本次拍賣。「現在很多開發商的資金鏈比較緊張,回收資金需求比較大。在土地市場,部分開發商已經不敢拿地。在這種情況下,中弘廣場本次拍賣總金額又比較高,對開發商資金實力要求比較大,這也是本次產品流拍的一個重要原因。」張先生說。

今日关键词:孙小果案再审开庭